Cenu kūleņi rimsies

Kāds būs nākamais gads jauno mājokļu projektu tirgū? Novembra beigās savas mājas pastkastē līdzās ierastajai reklāmas drazai pirmo reizi atradu arī šo - "jaunu dzīves kvalitāti jaunā mājoklī" man piedāvā Imantas lielais dzīvokļu projekts Metropolia. Šis arī ir pirmais rudens, kad uz laba papīra lielajos žurnālos parādījušies apjomīgi jauno projektu reklāmas laukumi - tā par sevi atgādina, piemēram, Šampētera komplekss Tobago. Reklāmu - lielus budžetus un dārgus laukumus - kā acīmredzamu liecību, ka jauno projektu tirgū iet vaļā reāla konkurence, min arī tikko nodibinātās Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācijas vadītājs un pilsētmāju institūta Urban Art valdes priekšsēdētāja vietnieks Ilvars Metnieks. "Attīstītājiem vairs nepietiek ar to, ka ieliek mazu lapiņu Mājoklī vai dažus teikumus kaut kur internetā, un projekts jau ir izpirkts. Ar to varēja iztikt pirms diviem gadiem, bet ne vairs tagad." Jauno projektu būvniecība pēdējos gados attīstījusies tik dinamiski, ka I.Metnieks uzskata - tautsaimniecībā ir dzimusi jauna nozare. Kompānijas Ober Haus jauno projektu nodaļas mārketinga vadītājs Aleksandrs Kregērs min ciparus - ja pirms gada pusotra 80% dzīvokļu jaunā projektā tika iztirgoti, kad mājoklis vēl bija tikko izrakta būvlaukuma stadijā, tad tagad šādi tiekot rezervēti vairs tikai 10% dzīvokļu. Latio šefs Edgars Šīns prognozē - nav vairs tālu laiks, kad "pie mums būs tāpat kā normālās Eiropas valstīs - jauna māja stāv tukša divus trīs gadus, līdz dzīvokļi atrod īpašniekus". Histēriju sacēluši pārpircēji Pēc Ober Haus datiem, līdz nākamā gada vidum tirgū būs 10 000 jaunu dzīvokļu. Taču eksperti uzsver, ka jaunu mājokļu skaita pieaugums ir tikai viens no iemesliem, kas nākamgad veicinās konkurenci šajā tirgus segmentā. Edgars Šīns uzskata, ka neprātīgais temps, kādā līdz šim tika izpirkts "jebkas, kas tika uzcelts", ir mākslīgi uzkonstruēts. Tas nav saistīts ar to, ka Rīgā dzīvokļu trūkst un pie mums uz vienu iedzīvotāju ir gandrīz uz pusi mazāka dzīvojamā platība nekā vecajās Eiropas valstīs. E.Šīns: "Izteikta dzīvokļu deficīta tirgū nav. Turklāt zemās pirktspējas dēļ kā pircēji tirgū var uzstāties tikai viena piektā daļa mājsaimniecību." Pēc Latio un Hansabankas datiem, tikai 20% kredītņēmēju pērk dzīvokļus jaunajos projektos - pārējie to nevar atļauties. Pēc E.Šīna domām, jauno projektu tirgū histēriju sacēluši pārpircēji. Lielākā daļa no līdz šim ātrā tempā izpirktajiem dzīvokļiem nonākuši spekulantu rokās, jo viņi tajos saskata reālu iespēju dabūt kapitāla pieaugumu un "ļoti labus augļus nākotnē". "Turklāt līdz šim ar to varēja nodarboties, nemaksājot nodokļus," piebilst E.Šīns. Vairums spekulācijām uzpirkto dzīvokļu otrreizējā tirgū vēl nemaz nav nonākuši, jo līdz šim pārpircēji "brīnuma (cenu pieauguma) gaidās rezervētos dzīvokļus centušies izpirkt līdz galam". E.Šīns prognozē, ka nākamais gads spekulācijām "vairs nebūs tik labvēlīgs". Sadārdzināsies kredītresursi (bāzes likmes), straujais attīstības temps stabilizēsies, un cenas vairs nelēks tik strauji. "Spekulanti meklēs citus biznesa veidus, un dzīvokļu deficīts šajā tirgus segmentā mazināsies." Savukārt projektu attīstītājiem "gala iemaksu nāksies izvilināt no reālajiem pircējiem, kas kļūs arvien gudrāki un apdomīgāki". Cenu stabilizēšanos jeb "lēnu pieaugumu inflācijas robežās" prognozē arī I.Metnieks no Urban Art. Savukārt projektu attīstītājiem tas prasīs sevi precīzi pozicionēt - ar ko konkrētais projekts atšķiras no pārējiem tirgū esošajiem. Tas arī esot viens no attīstītāju asociācijas mērķiem - izstrādāt kritērijus, pēc kuriem tāpat kā pēc viesnīcu zvaigznēm patērētājiem būs iespējams orientēties kvalitātes standartu atbilstībā kvadrātmetra cenai. Līdz šim, piemēram, pēc Ober Haus datiem, daudziem jaunajiem faktiski tipveida dzīvokļiem sliktos rajonos attīstītāji cenas noteica, ņemot vērā nevis konkrētās mājas kvalitāti, bet vidējo cenu jauno projektu tirgū. Energoefektivitāte - kritērijs nākotnē Gan E.Šīns, gan I.Metnieks kā vienu no svarīgākajiem kritērijiem, pēc kā vadīties potenciālajiem jauno mājokļu pircējiem, nosauc attīstītāja iepriekšējo pieredzi. E.Šīns: "Pērciet attīstītāja trešo vai ceturto projektu. Pirmais parasti pilns ar kļūdām, otrais arī vēl šāds tāds. Trešajā projektā attīstītājs, kas grib strādāt tirgū ilgtermiņā, parasti savas kļūdas būs izlabojis." Attiecībā uz jauno mājokļu kvalitāti abi eksperti kā pašu svarīgāko nosauc mājokļa energoefektivitāti. Pērkot to neredz, bet, dzīvojot energoneefektīvā mājoklī, kā teic I.Metnieks, ziemā visa nauda aizripos tā apsildīšanai. E.Šīns: "Ja siltumizolācijā izmantoti paši lētākie materiāli, logu ailes aizpildītas, ar ko pagadās, sienu un jumta siltinājumam uzlikti tikai daži centimetri akmens vates, tad šāds mājoklis nav uzskatāms par enerģiju taupošu." I.Metnieks iesaka pircējiem interesēties par apkures caurulēm un to pievadiem, elektrības vadiem, mājokļu ventilāciju, sakaru sistēmām - visu to, ko pircējs jutīs namā dzīvojot, nevis ieraudzīs, pērkot mājokli "uz papīra". Taču, lai to pamanītu un novērtētu, jābūt izglītotiem, "ja vien nevēlaties dzīvot vasarnīcā". Kas apsaimniekos? I.Metnieks kā kritēriju projekta attīstītāja nopietnajiem nolūkiem nosauc arī to, ka attīstītājs turpina pašu uzcelto māju apsaimniekot. "Kad tirgus būs noregulējies, normāli kļūs, ka attīstītāji apsaimniekošanu nodod profesionāliem apsaimniekotājiem, bet pagaidām loģiskāk, ka jaunos mājokļus apsaimnieko paši attīstītāji. Pretējā gadījumā jau tagad no apsaimniekotājiem nākas dzirdēt, ka māju nav iespējams kvalitatīvi apsaimniekot, jo tā nav pareizi uzbūvēta." E.Šīns gan uzskata - nav būtiski, kas māju turpina apsaimniekot, jo, "ja māja ir mēsls, to par labu lietu nepārtaisīsi". Par to, ka šādu "mēslu" tirgū nav mazums un atbalss no tiem nāk pār visu attīstītāju galvām, pēc E.Šīna domām, liecina arī pieredzējušāko attīstītāju kopīgas asociācijas izveidošana. Pēc I.Metnieka teiktā, tajā patlaban apvienojušies 11 attīstītāji (Urban Art, Parkhaus, Knut Invest, Kolonna uc.). Visi, protams, ir konkurenti, bet, vēloties tirgū strādāt ilgtermiņā, ir spiesti vienoties par "daudzdzīvokļu projektu klasifikācijas listi". Pirmos kopīgos kritērijus asociācija deklarēšot nākamā gada pavasarī. Pagaidām E.Šīns jauno projektu pircējiem iesaka - vērtējiet rūpīgi, kas ir šie vīri, kas šos pieminekļus sev būvē? Vai viņi izskatās pēc tādiem, kas pēc projekta nodošanas ir gatavi droši iet gar māju, zinot, ka jūs viņus drīzāk uzaicināsit uz tēju, nevis uzgāzīsit atkritumu kasti uz galvas par slikti uzbūvētu māju? *** Tendences jauno projektu tirgū 2006.gadā - Līdz gada vidum tirgū būs 10 000 dzīvokļu - Mazināsies dzīvokļu īpatsvars, kas tiek pirkts spekulācijām, nevis dzīvošanai, jo nākamais gads spekulācijām vairs nebūs tik izdevīgs - Cenas vairs nepieaugs strauji, bet lēni inflācijas robežās - izvēloties, kādā projektā pirkt dzīvokli, cilvēki vērtēs attīstītāja pieredzi, nevis nākotnes solījumus - Arvien liekāka nozīme būs māju energoefektivitātei un būvkonstrukciju kvalitātei