Nekustamā īpašuma tirgus krituma vilinājums

Kaut daudziem pirmajā brīdī varētu šķist, ka cenu kritums Latvijas nekustamā īpašuma tirgu padarījis neinteresantu investoriem, tā nebūt nav. Ja vieniem pašreizējā tirgus situācija nozīmē grūtības un bankrotu, tad citiem tas ir sākums jauniem ieguldījumiem Aptaujātie speciālisti norāda - tirgū ienāk jauna tipa investori - daudzos dzīvokļu spekulantus nomaina krietni mazskaitlīgāki, bet finansiāli spēcīgāki krītošā tirgus investori, kuri vēlas iepirkt vērtīgus nekustamos īpašumus par pazeminātām cenām. "Investori nekur nav pazuduši, tie tepat tuvumā vien ir - taustās, meklējot īsto brīdi, kad nākt iekšā," saka Parex Asset Management prezidents Roberts Idelsons. Par spīti investoru intereses apliecinājumiem, joprojām darījumu ir pamaz. Šis apstāklis skaidrojams ar diviem iemesliem - tirgū nav nonākuši vērtīgākie nekustamā īpašuma investīciju objekti, savukārt pārdošanā piedāvātajiem īpašumiem joprojām ir salīdzinoši augsta cena, kas neapmierina investorus. Tajā pašā laikā eksperti ir pārliecināti, ka darījumi sāksies brīdī, kad hipotekāro kredītu ņēmēji vairs nespēs segt savas saistības pret banku un būs spiesti pēc iespējas ātrāk tikt vaļā no zaudējumus nesošajiem īpašumiem. Tas izraisīs vēl lielāku cenu lejupslīdi, līdz tā sasniegs investoriem vēlamo līmeni un tad jau pie tās tirgū atsāksies aktivitāte. Tirgus uzplaukums un krīze Ārvalstu banku savstarpējā cīņa par kreditēšanas tirgus sadali Latvijā iepludināja lētus kredītresursus, ļaujot iesaistīties tirgū arī salīdzinoši lielam skaitam nekustamā īpašuma spekulantu. Tie uzpirka dzīvokļus jaunbūvētajās un vecajās mājās un pieturēja tos tirgū, veicinot cenu kāpumu. Pēc ekspertu aplēsēm, "labajos gados" - 2001.-2006.gadam - spekulatīvo darījumu skaits nekustamajā īpašumu tirgū svārstījās no 20% līdz 30%. Latio eksperti norāda, ka šajā laikā 50% līdz 90% spekulatīvo darījumu notika ar jauno projektu dzīvokļiem, 30% - ar zemēm un apmēram 5% - ar sērijveida dzīvokļiem. Pēc nekustamo īpašumu kompānijas Ober Haus datiem, laikā no 2005.gada janvāra līdz 2006.gada janvārim Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļu cenas vien pieauga no 58% līdz pat 101%, savukārt laikā no 2006.gada janvāra līdz 2007.gada janvārim - par 50-70% . Augstāko punktu cenu kāpums sasniedza pērnā gada pavasarī, kad vidēji kvadrātmetrs sērijveida dzīvokļa maksāja jau 1700 eiro. Aktīvo kreditēšanu pārtrauca valdības ieviestais pretinflācijas plāns. Ne visi aizdevumu gribētāji varēja izpildīt stingrākas kreditēšanas prasības, turklāt krīze ASV sadārdzināja arī kredītlikmes. Darījumu skaits nekustamo īpašumu tirgū mazinājās, vēlāk izraisot arī būtisku cenu kritumu. Piesardzīgā interese Lai arī nekustamo īpašumu tirgū darījumu skaits patlaban ir zems, investoru interese par ieguldījumiem tajā joprojām saglabājas. "Tā ir visai augsta," vērtē R.Idelsons. Viņaprāt, Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pēdējā gada laikā ir transformējies un investori par ļoti pievilcīgām cenām varēs iegādāties tos īpašumus, kuri līdz šim tā arī nebija nonākuši pārdošanā. "Latvija ir ES valsts, tādēļ daudzi brauc skatīties, ko šeit varētu iepirkt," viņš saka. Izņēmums šajā gadījumā nav arī Parex Asset Management. Kompānija izveidojusi slēgto fondu Baltic Distressed Property Fund, kas investēs nekustamajos īpašumos, kurus īpašniekiem finansiālo grūtību vai citu iemeslu dēļ nākas pārdod zem to vēsturiskās vērtības. Pagaidām gan šis fonds, pēc R.Idelsona teiktā, nevienu īpašumu nav iepircis. Par spīti investoru intereses apliecinājumiem, eksperti norāda, ka īstais laiks ieguldījumiem krītošā nekustamā īpašuma tirgū vēl nav pienācis. "Jāpagaida vēl lielāks cenu kritums," pārliecināts nekustamo īpašumu kompānijas Latio valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns. Viņaprāt, īstā investoru aktivitāte Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sāksies vēlāk - brīdī, kad bankas beidzot būs gatavas atzīt hipotekārās kreditēšanas laikā radušos zaudējumus un pārdot ieķīlātos īpašumus par lētām cenām, lai šos zaudējumus vismaz daļēji kompensētu. Taču arī šādā situācijā krītošā tirgus investori par īpašumiem visdrīzāk būs gatavi maksāt puscenu. "Pagaidām bankas visiem spēkiem mēģina palīdzēt rast risinājumus atmaksai visiem grūtībās nonākušajiem kredītņēmējiem, lai tirgus pilnībā neaizietu pa pieskari un tām nebūtu jāpārdod ieķīlātie īpašumi," saka nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas Re&Solution izpilddirektors Raitis Nešpors. Cik ilgi bankas būs gatavas palīdzēt kredītņēmējiem, eksperti spriest neņemas. Tai pat laikā, pēc R.Nešpora domām, bankas pašas drīzumā varētu sākt aicināt problemātiskos kredītņēmējus pārdot īpašumus par atlikušo vērtību. Šo apstākļu ietekmē lielākais īpašumu cenu kritums varētu sākties jau šogad un ilgt pat turpmākos trīs gadus. Investoru loks sašaurinās Ja iepriekšējos gados ieguldījumus nekustamā īpašumā varēja veikt gandrīz katrs, kuram bija pieejami lēti kredītresursi vai brīva nauda, tad tirgus krituma apstākļos investoru loks kļuvis jūtami šaurāks. "Pašreizējos apstākļos investoriem ir jārēķinās, ka bankas diez vai vēlēsies finansēt nekustamā īpašuma pirkšanu. Turklāt īpaši piesardzīgas būs vietējās bankas. Tāpat jāatceras, ASV kredītu krīzes dēļ pasaulē finanšu resursu pieejamība kļuvusi ierobežotāka, bet cena - augstāka," saka R.Nešpors. Kā nopietnākie investori tirgus krituma apstākļos tiek minētie vietējie un ārvalstu investīciju fondi, kuri joprojām meklē iespējas izvietot savu naudu. Tāpat investīcijas krītošajā tirgū varētu būt interesantas starptautiskajiem nekustamā īpašuma attīstītājiem un atsevišķām privātpersonām, kuru rokās koncentrēti lieli brīvie līdzekļi. Eksperti arī neizslēdz, ka tirgū varētu atgriezties daļa tirgu veiksmīgi pametušo spekulantu. Taču to skaits būs ļoti niecīgs, jo vairumam šādu investoru klājas grūti - daudzos gadījumos pašlaik viņu nauda ir "iesaldēta" nekustamajos īpašumos, kurus grūti pārdot. Savukārt tie, kuru rokās joprojām ir brīvi līdzekļi, tos labprātāk iegulda augošos tirgos. "Jāatceras, ka pamatā spekulanti strādā "īsās distancēs", tie nav ilgtermiņa spēlētāji. Tāpēc viņi izvēlas strādāt tādos augošos tirgos kā Krievija, Ukraina vai arī Dubaija," stāsta bijusī Ober Haus jauno projektu daļas vadītāja Jeļena Koraļova, piebilstot, ka diez vai kādreizējie spekulanti vēlēsies nākt atpakaļ, kad tirgus joprojām slīd uz leju un kad peļņa būs jāgaida ilgāk. Izvēlīgie pircēji Pašlaik izdevīgākie ieguldījumu objekti, pēc ekspertu domām, ir zemes gabali labās vietās - pie šosejām, pilsētas centrā, vai krasta teritorijās, kur ir atļauta apbūve un apstiprināts būvprojekts. Tāpat investorus varētu interesēt jau uzbūvēti biroju un tirdzniecības centri, kuru telpas attīstītājam izdevies iznomāt tikai daļēji, gūstot nepietiekamus ienākumus kredītsaistību nomaksai. Lai arī īpašumu piedāvājums tirgū ik dienu palielinās, eksperti norāda, ka patlaban ir maz tādu, kuri investoriem būtu interesanti kā ieguldījumu objekti. "Kvalitatīvu īpašumu tikpat kā nav, bet tie, kas nonāk tirgū par it kā samazinātām cenām, būtībā ir drazas," uzskata Latvijas Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācijas valdes loceklis Ilvars Metnieks. Vairumā gadījumu pārdošanai tiekot piedāvāti jauno mājokļu attīstības projekti dažādos Rīgas mikrorajonos un Pierīgā. Taču tie par labiem investīciju objektiem netiek uzskatīti, jo ir zemas kvalitātes, radot draudus par to pārdošanas vai iznomāšanas grūtībām nākotnē. Turpretim vērtīgākos investīciju objektus īpašnieki tirgū neizliek, izņemot gadījumus, kad rodas problēmas ar kredīta atmaksām. "Arī tādā gadījumā pārdevēji atlaides dod negribīgi," piebilst I.Metnieks. Eksperti tomēr norāda, ka pārdošanā izlikto īpašumu cenu atlaides ietekmēs galvenokārt divi faktori - atrašanās vieta un teritorijai izstrādātā attīstības plāna kvalitāte. "Būs labi īpašumi, kurus nopērkot, investori varēs justies gandarīti par 10% atlaidi, bet būs arī tādi, kuri tiks tirgoti ar 50% atlaidi," saka Arco Real Estate padomes priekšsēdētājs Viktors Savins. Gan jau cenas kāps Eksperti tomēr ir pārliecināti, ka, neraugoties uz pašreizējo krīzi nekustamo īpašumu tirgū, tā nebūs mūžīga. Līdz ko īpašumu cenas būs sasniegušas zemāko līmeni, sāksies darījumi un tirgus atdzīvosies. "Pašreizējā situācija nekustamo īpašumu biznesā daudziem ir pavērusi jaunas darbības iespējas, taču te ir svarīgi, kurš sāks darboties tirgū pirmais, kad situācija normalizēsies," saka R.Idelsons. "Ja ekonomika atkopsies, cilvēki atkal būs gatavi pirkt dzīvokļus, bet uzņēmēji - nomāt jaunas biroju un veikalu telpas. Taču attīstītāji uz šīm izmaiņām nevarēs reaģēt dažu mēnešu laikā, jo projektēšana, saskaņošana un būvniecība tāpat aizņem aptuveni trīs gadus. Rezultātā īpašumi tirgū nonāks ar laika nobīdi un ieguvēji būs tie, kas varēs piedāvāt tirgū jaunas telpas pirmie," stāsta R.Nešpors. Līdz ar to, iespējams, tirgū atkal būs izjūtams dzīvokļu, biroju un veikalu telpu deficīts. Šie apstākļi atkal varētu veicināt īpašumu cenu kāpumu, taču maz ticams, ka tas būs tik pat straujš kā iepriekšējos gados, jo patērētāji būs uzkrājuši pieredzi un būs krietni piesardzīgāki nākotnes saistību izvērtēšanā. "Šis laiks atgriezīs mūs pie pamatvērtībām, un īpašuma cena būs atkarīga nevis no tā, cik dod banka, bet gan no tā - cik daudz par to var maksāt pircējs," saka E.Šīns.