Analizē Latvijas nekustamā īpašuma tirgus realitātes un problēmas

Diena jau rakstīja, ka konferenci organizēja Rīgas menedžeru skola. Tajā piedalījās aptuveni 160 vietējo un ārvalstu firmu, valsts institūciju un sabiedrisko organizāciju pārstāvji, kuru darbība vienā vai otrā veidā saistīta ar nekustamiem īpašumiem - ēku, dzīvokļu, zemju, pirkšanu, pārdošanu, vērtēšanu, darījumu kreditēšanu un apdrošināšanu, atjaunošanu un būvniecību. Pamazām, bet attīstoties Vietējie nekustamā īpašuma tirgus speciālisti iezīmē divas tendences - nekustamā īpašuma tirgus Latvijā pamazām, bet attīstās un Latvijā vēl nav nekustamā īpašuma tirgus. Visnotaļ uzskatāmi pirmo tendenci raksturoja kompānijas NIRA Fonds prezidenta Vadima Markova analīze. Vērtējot šodienas situāciju, darījumu aktivitāte esot vērojama visos nekustamā īpašuma tirgus segmentos - dzīvokļu pirkšana un pārdošana, veikalu un kantoru noma, operācijas ar zemi un privātīpašumu un lielu namīpašumu rašanās. Dinamiskāks un stabilāks Latvijā kļūstot dzīvokļu tirgus. Tas esot lēts un tādēļ pievilcīgs. Vispārējo rosīgumu varot izskaidrot ar finansu un ekonomiskās situācijas uzlabošanos Latvijā. Aizvadīto gadu varot uzskatīt par lūzuma gadu dzīvokļu kreditēšanas jomā. Speciālists pieļāva iespēju, ka dzīvokļu iegādes uz kredīta popularitātes uzliesmojums gaidāms ar hipotekārās kreditēšanas sistēmas masveidīgu ieviešanos. Tiek prognozēts, ka hipotekāro aizdevumu sistēma (viens no ceļiem, kā bankas var piesaistīt naudas līdzekļus uz ilgiem termiņiem par salīdzinoši zemiem procentiem) plaši sāks darboties jau šoruden. Par Rīgu kā darījumu centru tiek norādīts, ka dzīvokļu tirgū notiek cenu dalījums atkarībā no pilsētas rajona. Atjaunojoties prestiža rajonu struktūra, kāda tā bijusi pirmskara Rīgā. Proti, - pilsētas centrā nav vietas komunālajiem dzīvokļiem, bet Bolderājā nav vietas ekskluzīviem dzīvokļiem. Rīgā notiekot arī popularitātes pārdale starp pilsētas rajoniem. Tā piemēram, padomju laiku līdere Zolitūde esot zaudējusi savu pievilcību, turpretim Ziepniekkalns, kur ir daudz mūsdienīgu veikalu un ērti organizēta satiksmes ar pilsētas centru, kļūstot tikpat populārs kā Purvciems. Runāt par īpašuma tirgu esot pāragri Ja vieni atzīst, ka mums ir tirgus un vērojama arī attīstība, otri norāda - Latvijā vēl nevar runāt par nekustamā īpašuma tirgu attīstītu valstu izpratnē. Jo, pirmkārt, nekustamo īpašumu un zemes piedāvājums krietni pārsniedzot pieprasījumu, otrkārt, iedzīvotāju maksātspēja ir ļoti zema, līdz ar ko nav intereses iegādāties nekustamos īpašumus, tos atjaunot vai uzsākt celtniecību. Turklāt valstī neesot noteiktas politikas šā tirgus attīstības sekmēšanā un tā pagaidām nestimulē iedzīvotājus domāt par nekustamiem īpašumiem. Vēl, iespējams, iedzīvotājiem neesot izpratnes par to, ko īsti nozīmē privāts nekustamais īpašums un kādas priekšrocības tas sniedz. Skeptisks skatījumā uz tirgus attīstību ir nekustamā īpašuma firmas Latio direktors Edgars Šīns. Viņš norādīja, ka pēc šodienas likumdošanas iedzīvotājiem, kas ir maksātspējīgi, vieglāk esot iegādāties automašīnu, sadzīves tehniku vai pat dzīvokli Parīzē, nevis Rīgā vai Latvijā. Pēc E.Šīna vārdiem, diez vai par nekustamo īpašuma tirgu varot uzskatīt nelielam skaitam veiksmīgu uzņēmēju un ārvalstu vēstniecību darbiniekiem pārdodamās ēkas vai dzīvokļus Vecrīgā un Rīgas centrā. Latio vadītājs norādīja, ka attīstību kavējusi valsts un pašvaldību ierēdņu negatīvā attieksme pret nekustamo īpašumu tirdzniecību. Tāpat arī politiskais fons, kuru radot konkrētas partijas un kustības, deklarējot, ka padarīt nekustamo īpašumu Latvijā par preci, kura interesētu ārzemju ieguldītājus, ir slikti. «Mums šodien nav, nekā ko parādīt potenciālajiem investoriem un klientiem kā valsts varas atbalstu vai nekustamā īpašuma tirgus atzīšanas apliecinājumu.» ZA pārstāvis: saputrota likumdošana Par sarežģīto ar īpašumtiesību kārtošanu un privatizāciju saistīto likumdošanu izteikušies ievērojams skaits politiķu un profesionāļu. Kritisks attiecībā uz Latvijas likumdošanu ir Latvijas Zinātņu akadēmijas Ekonomikas institūta direktora vietnieks Jānis Počs: «Sagatavot tik sarežģītu un saputrotu likumdošanu īpašumtiesību jomā, kā tas ir pie mums, var tikai juristi, kas sev un saviem kolēģiem darbu gribējuši nodrošināt simts gadus uz priekšu.» Viņaprāt, nesekmīgs bijis sākotnējais Saeimas lēmums par zemes privatizācijas aizliegšanu nepilsoņiem. Attīstību nesekmējot arī neskaidrības un pastāvīgās pārmaiņas nodokļu sistēmā. J.Počs: «Piemēram, no šā gada stājās spēkā jaunais likums par nekustamā īpašuma nodokli, kas atcēla zemes un īpašuma nodokļus. Praksē izrādījās pavisam citādi. Jaunais likums vēl nebija stājies spēkā, kad atjaunoja likumu par īpašuma nodokli. Tagad pastāv iespēja, ka nekustamā īpašuma daļu - zemi ar nodokli var aplikt divas reizes.» Absolūti negatīvi dzīvokļa tirgu ietekmējot privatizācijas rezultātā radītie dalītie īpašumi - zeme pieder vienam, īpašums (dzīvoklis) - citam īpašniekam. «Tas ir, tie dzīvokļu privatizētāji, kuru mājas atrodas uz valsts un pašvaldību zemes, ir labvēlīgākā situācijā, jo viņi dzīvokli privatizēs reizē ar zemi.» A.Počs atzīmē - tikai šis piemērs vien pierādot, ka turpmākā tirgus attīstībā liela nozīmē būšot politiskiem lēmumiem, kas novērstu radušās nevienlīdzības starp Latvijas iedzīvotājiem. Latvijai vēl Igaunijas straujo attīstību Jau iepriekš runāts, ka Latvijas ziemeļu kaimiņi igauņi sava nekustamā īpašuma tirgus attīstībā aizsteigušies mums priekšā. Nereti ziņots, ka Igaunijā strauji aktivizējusies būvniecība, ka kredīti iedzīvotājiem ir pieejamāki nekā Latvijā, līdz ar ko izskaidrojama arī viņu interese par nekustamā īpašuma iegādi. Ir arī uzsvērts, ka ārvalstu investoriem kaimiņzeme ir labvēlīgāka. Paši igauņi jau arī neslēpj, ka sekmīgāk nekā Latvijā atrisinājuši dzīvokļu privatizācijas un ēku denacionalizācijas jautājumus. Būtiski, ka Igaunijā jau 90.gadu sākumā pieņemts lēmums par brīvo zemes tirgu. Vērtējot Latvijas situāciju, igauņu nekustamā īpašuma firmas Ober Haus valdes priekšsēdētāja vietnieks Peters Morris atzīmē, ka Latvijā esot lielas problēmas ar likumdošanu, privatizāciju, banku kredītu pieejamību, minot arī tādus trūkumus, kā nekustamā īpašuma likviditātes (ienesīguma) problēma. Valsts institūcijās īpašumi tiekot novērtēti augstāk, nekā ir patiesā tirgus vērtība, līdz ar ko tos ir grūti pārdot. Vai arī īpašumu atjaunošana un celtniecība prasot lielas investīcijas un, tos izīrējot, nomājot, neesot iespējams gūt pietiekamu peļņas atdevi. Kā trūkumu igauņu speciālisti atzīmēja arī, ka Latvijas likumdošana neesot pieejama angļu valodā. P.Morris: «Privatizācija Latvijā joprojām ir nepilnīga, joprojām ir daudz dzīvokļu, kurus nevar ne ieķīlāt, ne arī saņemt par tiem aizdevumus. Kad šī situācija līdz ar banku interesi izsniegt kredītus Latvijā izmainīsies, būs arī cerības uz strauju, labāku tirgus attīstību. Jādomā, ka Latvijas valdība ir apņēmusies paātrināt gan uzņēmumu, gan dzīvokļu privatizaciju un, ka līdz ar to nekustamo īpašumu cenas arī pie jums ies uz augšu, kā tas jau notika Igaunijā.» Pēc P.Morra teiktā, vidējais iedzīvotāju ienākumu līmenis mūsu valstīs esot vienāds, «atšķirība ir iedzīvotāju spējā aizņemties naudu.» Kaimiņzemes speciālists norāda: ja tas, ko Latvijas valdība ir apņēmusies, tiks izdarīts, ja bankas būs pieejamas, izmaiņas uz labo pusi esot sagaidāmas.