Tehnoloģiju attīstība - nomierinošas zāles karsonim

Problēmas būvniecības sektorā nopietni ietekmē nekustamā īpašuma biznesu. Būvniecības izmaksu kāpums, kuru pēdējo gadu laikā izraisījis kapacitātes trūkums lielā pieprasījuma apmierināšanai, raisa bažas nekustamo īpašumu projektu attīstītājiem. Daži no viņiem, rēķinoties ar milzīgo peļņu, kuru iepriekšējos gados izdevies gūt viņu kolēģiem, iespējams, ņēmuši kredītus - samazinoties peļņai, tos varētu būt grūtības atdot. Nopelnīt cerēto varētu neizdoties konkurences dēļ, kā arī būvizmaksu kāpuma dēļ, kura rezultātā dzīvokļu cenas varētu pārsniegt daudzu iedzīvotāju pirktspējas robežu, saka Oberhaus izpilddirektors Ģirts Grīnbergs. Pārāk optimistiski Ēkas būvniecība, pēc attīstītāju ziņām, veido aptuveni 50-60% no jauna projekta kopējām izmaksām. Pērn celtniecība Latvijā sadārdzinājās par 11,4%, kas bija lielākais izmaksu kāpums kopš 1995.gada. Būvnieki iepriekš prognozējuši, ka šogad kāpums varētu būt no 5% līdz pat 30%. Būvniecības sadārdzināšanās galvenais iemesls ir celtnieku atalgojuma palielināšanās. Tomēr ne izmaksu kāpums vien apdraud nekustamā īpašuma tirgu. "Būvniecības sadārdzināšanās ir slikta ziņa, taču vēl lielāka problēma ir celtniecības nepietiekamās jaudas. Kopā šie faktori draud samazināt attīstītāju peļņas apjomu. Lai gan līdz šim jauno mājokļu cenas ir augušas un nosegušas būvniecības izmaksu kāpumu, nav garantijas, ka arī turpmāk pircēji būs gatavi pieņemt sadārdzinājumu," stāsta Hansabankas vecākā analītiķe Liene Kūle. Coral Group valdes locekle Milāna Skumbiņa uzskata, ka projektu attīstītāji dažkārt ir pārlieku optimistiski, un izziņotie ekspluatācijā nododamo mājokļu būvniecības termiņi kavējas. "Optimistiski pieņemot, ka būvniecības kapacitāte ik gadu pieaugs par 15%, būs nepieciešami aptuveni 1,4 gadi, lai pabeigtu šogad nodošanai ekspluatācijā pieteiktos un iepriekš iekavētos projektus, bet kopumā turpat septiņi gadi, lai pabeigtu visus pašlaik sāktos mājokļu projektus," apgalvo speciāliste, piebilstot, ka būvniecības izmaksu kāpums un celtniecības jaudu trūkums attīstītājiem draud ar mājokļu pabeigšanas kavēšanu, finansējuma termiņu pagarināšanu, kopējo izmaksu pieaugumu un peļņas samazināšanos. Meklē ārvalstniekus "Būvniecībā šobrīd ir klasiskas pārkaršanas pazīmes - tā vietā, lai meklētu papildus jaudas un risinājumus, vienkārši ceļ cenas. Nedaudz ilgākā perspektīvā būvniecības cenām ir jākrīt, jo pasūtītāji vienkārši neizvēlēsies šos būvniekus. Celtniecības izmaksu samazināšanās varētu notikt tuvāko divu triju gadu laikā. Būvnieki un celtniecības materiālu piegādātāji saprot šo situāciju un jau sāk tai pielāgoties. Ja iespējamā mājokļu pārdošanas cena neatbildīs izmaksām, attīstītāji vienkārši neattīstīs jaunos projektus," uzskata Arco Development rīkotājdirektors Viktors Savins. Speciālisti kā vienu no iespējām samazināt projektu izmaksas nosauc sadarbību ar ārvalstu uzņēmumiem. "Ir attīstītāji, kas jau tagad izmanto ārvalstu partneru pakalpojumus. Ārzemniekiem ir daudz lielāka pieredze, viņi daudz ekonomiskāk un konsekventāk prot realizēt konstrukciju mezglus, kas gan celtniecības laikā, gan ekspluatācijā rada līdzekļu ekonomiju, kam bieži vien pie mums nepievērš uzmanību. Attīstītājiem sadarbojoties ar rietumu partneriem, veidosies konkurence, un projektu izmaksas samazināsies," vērtē Pilsētmāju institūta Urban Art valdes priekšsēdētāja vietnieks Ilvars Metnieks. Cenas sekos inflācijai Viens no būtiskākajiem faktoriem, kas noteiks jauno mājokļu projektu un attīstītāju veiksmi, ir iedzīvotāju maksātspēja. Līdz šim gan dažādu izmaksu pieauguma rezultātā, gan spekulantu darbības dēļ jauno dzīvokļu cenas ir augušas ļoti strauji, samazinot potenciālo pircēju loku. Saskaņā ar Oberhaus aprēķiniem, 2005.gadā dzīvokļu cenas jaunajos namos pieauga par 60%, bet vairākos projektos - pat divkārt. Arco Real Estate dati liecina, ka šā gada pirmajā pusē Rīgā un tās apkārtnē jauno dzīvokļu cenas cēlušās par apmēram 10-30%. Mājokļu ar balto iekšējo apdari vidējā cena pirmajā pusgadā Rīgā sasniegusi 1650 eiro par m2. L.Kūle prognozē, ka iedzīvotāju ienākumi drīzumā augs strauji: "Šogad ienākumi augs par 15-20%, nākamgad par 10-15%. Algām vajadzētu kalpot par dzīvokļu cenu pieauguma latiņu, tādēļ mēs sagaidām, ka nākotnē kvadrātmetra cena stabilizēsies." SEB Unibankas Privātpersonu kreditēšanas atbalsta pārvaldes vadītājs Arnis Škapars secina, ka patlaban visvairāk tiek pirkti mazie un vidējie dzīvokļi, savukārt lielākie mājokļi paliek neizpirkti. "Tas liecina - lai arī cilvēku ienākumi aug un šķietami aug pirktspēja, ienākumu apjoms neļauj iegādāties lielākus dzīvokļus to cenu dēļ." Speciālisti ir vienisprātis, ka jauno mājokļu cenu pieaugums turpināsies, tomēr tas būs daudz mazāks nekā iepriekš un galvenokārt būs saistīts ar inflāciju valstī. I.Metnieks prognozē, ka ikgadējais cenu pieaugums varētu būt ne mazāk kā 10% robežās. Speciālisti arī paredz, ka stabils pieprasījums pēc jauniem mājokļiem saglabāsies. Redz risinājumu "Situācijā, kad darbaspēka resursi ir ierobežoti un tiek prasīts paaugstināt algas, tās ir jāceļ, bet to nevar darīt mehāniski jāskatās, lai strādājošajiem būtu lielāks darba ražīgums. Tas nenozīmē, ka viņiem būtu ātrāk jāskrien vai ātrāk jācilā āmurs - jābūt tehnoloģijām, kas ļauj ātrāk paveikt darbu ar tiem pašiem spēkiem," saka J.Lancers. Viņš uzsver, ka darbaspēku resursu taupīšanā ļoti svarīga ir strādnieku specializācija. Tikpat liela nozīme esot arī būvprojektam - būvei jābūt racionāli projektētai, lai to varētu ātri, taupot resursus, uzbūvēt. J.Lancers uzsver, ka svarīga ir arī tehnika, kas spēj nodrošināt atbilstošu ātrumu, kā arī darbinieku apmācības. Tāpat darbiniekiem "jātic, ka var izdarīt vairāk, nepieliekot vairāk fiziska spēka". Arī Re&Re valdes priekšsēdētājs Ainārs Pauniņš uzskata, ka uzņēmums nepārtraukti strādā pie optimizācijas, ieviešot jaunas darba metodes un apmācot darbiniekus. *** Viedokļi Vai būvnieku spēkos ir piebremzēt straujo celtniecības izmaksu kāpumu? Ainārs Pauniņš, Re&Re valdes priekšsēdētājs Lai nobremzētu izmaksu pieaugumu, valstij un uzņēmumiem jārealizē kopīga politika. Valstij jāmotivē uzņēmējus investēt savos uzņēmumos, darbiniekos, paaugstinot darba ražīgumu, nepieciešamības gadījumā piesaistot arī kvalificētu darbaspēku no ārvalstīm. Lielākā būvniecības sektora problēma: darba samaksa ir pieaugusi par 40%, bet darba ražīgums samazinājies darbaspēka kvalifikācijas dēļ. Andis Linde, RBS Skals mārketinga direktors Mēs pārejam uz pašizmaksas līgumiem. Šāda līguma forma ļauj izvairīties, piemēram, no aizdomām par slēpto peļņu. Protams, izmaksas samazina produktivitātes palielināšana un jaunu tehnoloģiju ieviešana, tomēr tas ir ilgtermiņa risinājums, kas no būvniekiem prasa ieguldījumus. Ārvalstu būvuzņēmumu vai strādnieku ienākšana palīdzētu apgūt esošos būvniecības apjomus, tomēr tas nebūtu risinājums izmaksu kāpuma samazināšanai. Jānis Markulis, Arčers būvniecības nodaļas ražošanas izpilddirektors Visu diktē un nosaka tirgus. Būvnieks nav vienīgais, kura darbs veido mājokļa cenu. Viņš var uzbūvēt mājokli par 1000 latiem m2, bet tirgotājs to pārdos par 3-4 tūkstošiem latu m2. Un kāpēc gan viņam to nedarīt, ja ir cilvēki, kuri, nodrošinājušies ar banku lētajiem kredītiem, gatavi tādu cenu maksāt? Vai tāpēc, ka celtnieks strādās ražīgāk, pārdevējs samazinās cenu? Nē. Rezultātā visiem būs peļņa, tikai būvnieks nebūs attīstījies.