Riska projekti - zem lupas

Par riska projektiem mikrorajonos tiek uzskatīti mazģimeņu, lietuviešu, 602. un 467.sērijas, Hruščova laika nami, un neapšaubāmi, ka to tirgus vērtību ietekmē arī konkrētais rajons. «Šobrīd dzīvokļu tirgus stabilizējas. Cenas vairākos tā dēvētajos lētajos rajonos - Ķengaragā, Bolderājā, Vecmīlgrāvī - pēdējā gadā palielinājās ažiotāžas rezultātā un nebija saistāmas ar īpašumu patieso vērtību. Tāpēc ir diezgan likumsakarīgi, ka patlaban cenas šajos rajonos samazinās,» uzsver Hipotēku bankas aizdevumu departamenta analītiķis Jānis Hermanis. Viņš uzskata - būtu loģiski, ka dzīvokļu cenas riska projektos samazinātos, jo pieaugs šādu dzīvokļu un ēku uzturēšanas izmaksas. Ja ēku uzturēšanā netiks ieguldīti līdzekļi, strauji samazināsies to atlikušais ekspluatācijas termiņš. Gan vienā, gan otrā gadījumā paaugstināsies šādu objektu kreditēšanas risks no ķīlas vai maksātspējas viedokļa. «Tādēļ šādiem riska projektiem nākotnē varētu tikt izvirzīti stingrāki kredīta piešķiršanas nosacījumi, piemēram, īsāki aizdevuma termiņi, augstākas procentu likmes, zemāka aizdevuma attiecība pret īpašuma tirgus vērtību vai lielāka kredīta ņēmēja līdzdalība,» atzīst J.Hermanis. Izsniedzot hipotekāro kredītu, risku vērtē galvenokārt pēc dzīvokļa īpašnieka maksātspējas un ķīlas. Vērtējot ķīlas risku, kreditēšanā priekšroka būs tādiem mājokļiem, kas būs funkcionāli un piemēroti dzīvošanai arī pēc 15-30 gadiem. Kredīti jāatmaksā agrāk Nekustamo īpašumu firmas Latio tirdzniecības nodaļas vadītāja Vita Gudkova uzsver, ka ir grūti prognozēt, cik liels tuvākajos gados varētu būt cenu kritums dzīvokļos riska projektos mikrorajonos, it īpaši, vērtējot Ķengaraga, Bolderājas, Vecmīlgrāvja perspektīvu, kur īpašums tradicionāli ir lētāks. «Manuprāt, cenu kritums skars dzīvokļus ēkās, kas ir vecas, slikti apsaimniekotas, bet ne uzreiz veselu rajonu. Pašreizējā situācijā objektīvs faktors, kas varētu veicināt nelielu cenu kritumu - ap 10%, ir jauno projektu īpatsvara palielināšanās tirgū,» stāsta V.Gudkova. Viņa teic, ka ļoti daudz ir atkarīgs tieši no māju apsaimniekošanas, un šis ir jautājums, kam pagaidām tiek pievērsta visai neliela uzmanība. Nevar nešaubīgi sacīt, ka visi riska projekti ir nekvalitatīvi, jo ir ēkas, kas tiek labi apsaimniekotas, tāpēc īpašumam ir augstāka tirgus vērtība. Ober-Haus speciālisti uzsver, ka vissliktākajā stāvoklī ir 602.sērijas, vecākās lietuviešu, kā arī mazģimeņu projektu ēkas. «Ja māja, kurā atrodas dzīvoklis, ir ļoti sliktā tehniskā stāvoklī, banka piedāvās finansējumu uz 5-10 gadiem 80-85% apjomā no šādu objektu tirgus vērtības un pievērsīs klienta uzmanību ēkas apsaimniekošanas jautājumam. Ja tiek ņemts hipotekārais kredīts nekustamā īpašuma iegādei vecā un slikti uzturētā ēkā, būtu jānoskaidro, kas apsaimnieko ēku un kādus remontdarbus tuvākajā laikā plānots veikt. Šī informācija ir pircējam būtiska, jo viņam jābūt pārliecinātam, ka ieguldījums šajā nekustamajā īpašumā ir perspektīvs,» stāsta Hansabankas valdes priekšsēdētājas vietnieks Uģis Zemturis. Viņš prognozē, ka dzīvokļu cenas mikrorajonu ēkās, kas celtas 60.-70.gados, varētu nedaudz kristies un tad saglabāties 450-500 USD/m2 līmenī. Viņaprāt, pieprasījums pēc dzīvokļiem mikrorajonos tuvākos desmit gadus noteikti saglabāsies, jo pietiekamā apjomā nav uzcelts alternatīvs dzīvojamais fonds. Unibankas kredītu produktu attīstības speciālists Andris Kalniņš atzīst - piešķirot kredītus dzīvokļu iegādei riska projektos, banka ir piesardzīga. «Tas izpaužas kā mazāks piešķirtā kredīta apjoms attiecībā pret tirgus vērtību un īsāks kredīta atmaksas termiņš. Maksimālais aizdevuma termiņš atkarīgs no tā, cik vecā mājā atrodas dzīvoklis un cik ilgi tas varētu kalpot kā piemērota dzīvesvieta, jo ierobežojošais faktors ir mājas ekspluatācijas laiks un nolietojums,» stāsta A.Kalniņš. Unibankas pētījumi un arī tirgus attīstības tendences liecina, ka, palielinoties jauno un renovēto ēku piedāvājumam tirgū, tipveida dzīvokļu cenu pieaugums vecajos namos apstāsies un ar laiku nedaudz samazināsies. Pagaidām jauno piedāvājumu ir samērā maz, un lielākā daļa no šiem jaunajiem projektiem ir daudzdzīvokļu nami ar samērā augstām kvadrātmetra pārdošanas cenām, tāpēc pagaidām to parādīšanās tirgū īstermiņā nevar spēcīgi ietekmēt veco tipveida dzīvokļu cenas. Cenas turpinās krist Pareksa bankas kreditēšanas direkcijas mārketinga projektu vadītājs Normunds Zalpēteris uzsver - izsniedzot hipotekāros kredītus, bankas izvērtē galvenokārt klienta maksātspēju, konkrēto dzīvokli un projektu. Pagaidām nav aktuāls dalījums tieši pēc rajona. Banka vērtē pēc tā, vai kredīts pieprasīts jaunuzceltam vai padomju laikā būvētam objektam. «Bankas arvien aktīvāk sāk piedāvāt savus pakalpojumus jaunuzcelto mājokļu tirgū, jo nekustamā īpašuma tirgus izaugsmes tempi ir pietiekami strauji. Pašreiz Rīgā un tās apkārtnē tiek piedāvāti vismaz 20 jauni ciemati, kuros iespējams iegādāties dzīvokļus, privātmājas un zemes gabalus apbūvei. Tikpat daudz ir arī to ciematu, kur tiek piedāvāti tikai parcelēti zemes gabali bez apbūves un komunikācijām. Jauni dzīvokļi ir un perspektīvā būs vismaz 35-40 daudzdzīvokļu ēkās, no kurām 65-70% ir jaunceltnes, bet atlikusī daļa - renovētie nami,» stāsta N.Zalpēteris. V.Gudkova akcentē, ka primārā tirgus attīstība jau tagad sāk ietekmēt dzīvokļu tirgu mikrorajonos, jo pircēji daudz kritiskāk vērtē īpašumu, ko viņi varētu iegādāties. Arī dzīvokļa pārdošanas laiks, salīdzinot ar iepriekšējo pusgadu, kļuvis garāks. Ķengaragā, Āgenskalnā, Iļģuciemā vecākajās un sliktākā stāvoklī esošajās ēkās dzīvokļu cena pašreiz kritusies vidēji par 1500-2000 USD. «Dzīvoklis jaunā vai renovētā ēkā, protams, ir vērtīgāks nekā standarta sērijveida mājā, un kreditēšanas ziņā lielākas priekšrocības ir tiem, kas mājokli iegādājas jaunā ēkā. Ja dzīvoklis tiek pirkts kādā no mikrorajonu sērijveida namiem, tad vidējais kredīta atmaksas termiņš ir 10 gadi, ja jaunā projektā - no 15 līdz 20 gadiem. Iegādājoties dzīvokli jaunā vai atjaunotā ēkā, piešķirtās kredīta summas parasti ir lielākas - līdz pat 85% no tirgus vērtības. Arī procentu likmes ir izdevīgākas tiem aizņēmējiem, kuri pērk dzīvokli jaunā ēkā,» skaidro N.Zalpēteris. Pareksa banka prognozē, ka cenu kritums dzīvokļiem riska projektos mikrorajonos tuvākajos piecos gados nebūs lielāks par 20%. Šis rādītājs balstās uz nosacījumiem, ja netiks nodrošināta atbilstoša māju apsaimniekošana un turpināsies konstants dzīvojamā fonda pieaugums.