Aukstā ziema daudziem cilvēkiem ir likusi aizdomāties par siltuma nodrošināšanu, apkures izmaksām un mājokļa energoefektivitāti.
Eiropas Savienībā (ES) vidēji 9% iedzīvotāju nav iespējams uzturēt savu mājokli pietiekami siltu, rāda ES statistikas biroja Eurostat apkopotie dati. Mūsu valstī to iedzīvotāju, kuriem nav iespējams uzturēt savu mājokli pietiekami siltu, gan ir vien 4,9%. Vismaz pēc šiem datiem Latvija nav vienā no sliktākajām vietām ES. Mūsu ziemeļu kaimiņvalstī Igaunijā savā mājoklī salstošo iedzīvotāju īpatsvars ir vēl mazāks – vien 3,6%. Ievērojami augstāks nepietiekami siltos mājokļos dzīvojošo cilvēku īpatsvars ir mūsu dienvidu kaimiņzemē Lietuvā – 18%. Var pieļaut, ka Lietuvas situācija ir saistīta ar to, ka tur iecienīta ir dzīvošana privātmājās, turklāt arī tādās lauku mājās, kur telpu apsildes iespējas ir ļoti dažādas, reizēm – ierobežotas.
Visaugstākais to iedzīvotāju īpatsvars, kam nav iespējams uzturēt savu mājokli pietiekami siltu, fiksēts Bulgārijā (19%) un Grieķijā (arī 19%), savukārt viszemākais savos mājokļos salstošo cilvēku īpatsvars konstatēts Somijā (2,7%).
Šie Eurostat dati gan neattiecas uz pašreizējo ziemu, bet uz 2024. gadu, tomēr vispārējās tendences parāda. Somiju raksturojošais rādītājs liecina par to, ka šī valsts, kuras ziemeļos, Lapzemes reģionā, gaisa temperatūra mēdz noslīdēt pat zem mīnus 40 grādiem pēc Celsija skalas (tā tas bija arī šoziem), ir atradusi optimālus dzīvojamo ēku būvniecības, siltināšanas un apkures risinājumus.
Latvijas mājokļu tirgū pamanāms, ka, lai gan tiek popularizētas jauno projektu priekšrocības ziemas apstākļos, tomēr daudzi darījumi joprojām notiek ar dzīvokļiem XX gadsimta otrajā pusē būvētajās sērijveida ēkās.
Rīgā 2025. gada decembrī ar mājokļiem jaunbūvēs pirmreizējā tirgū ir notikuši tikai 8% no visiem darījumiem. Pērn novembrī ar mājokļiem jaunbūvēs pirmreizējā tirgū arī ir notikuši 8% darījumu, oktobrī – tāpat 8%, septembrī – 9%, augustā – 11%, jūlijā – 10%, jūnijā – 11%, maijā – 12%, aprīlī – 14%, martā – 15%, februārī –15% un janvārī – 10%, rāda nekustamo īpašumu nozares kompānijas Latio apkopotie dati.
2026. gada janvārī Rīgā iegādei tika piedāvāti aptuveni 4000 mājokļu. No tiem 21% bija dzīvokļi XX gadsimta otrajā pusē būvētajās sērijveida ēkās, savukārt nepilni 60% – dzīvokļi jaunajos projektos, informē Latio.
«Patlaban piedzīvojam aukstāko ziemu pēdējo desmitgažu laikā. Mājokļu īpašniekiem tas liek domāt par to, vai ir iegādāts piemērotākais mājoklis, bet potenciālajiem pircējiem pastiprina nepieciešamību skatīties plašāk par ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu un domāt arī par citiem izdevumiem, kas nāks komplektā ar iegādāto īpašumu, – cik būs jāmaksā par apkuri, par ūdeni, par iespēju dzīvot komfortā, nevis tikai izdzīvot. Turklāt ne vienmēr dzīvoklis jaunajā projektā garantē komunālās izmaksas tuvu nullei,» skaidro Latio tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.
Vislētāk – Bolderājā
Cilvēkiem, kuriem interesē mājokļa iegāde XX gadsimta otrajā pusē būvētā sērijveida ēkā, ir vērts ņemt vērā, ka mājokļu vidējās cenas šajā segmentā pēdējā laikā ļoti būtiski nemainās – nav nedz milzīga cenu lēciena augšup, nedz arī straujas lejupslīdes.
Rīgas mikrorajonos pērn decembrī sērijveida dzīvokļu vidējā cena palielinājās tikai par 0,3% un sasniedza 887 eiro/kvadrātmetrā (m².), informē nekustamo īpašumu nozares kompānija Arco Real Estate.
Pastāv gan būtiskas cenu atšķirības Rīgas mikrorajonos. Sērijveida dzīvokļu augstākā vidējā cena decembrī, tāpat kā iepriekšējos mēnešos, bija Teikā, un gada pēdējā mēnesī tā bija 1088 eiro/m², savukārt zemākā vidējā cena jau ilgtermiņā tiek fiksēta Bolderājā, un decembrī tā bija 679 eiro/m².
«Kopš 2025. gada sākuma lielākās dzīvokļu cenu izmaiņas tika novērotas Juglā, kur tās gada laikā pakāpās par 8%. Imantā un Ķengaragā sērijveida dzīvokļu cenas pieauga par 6%. Pārējos Rīgas mikrorajonos cenu izmaiņas 2025. gada laikā nepārsniedza 5%. Vismazākās dzīvokļu cenu izmaiņas bija vērojamas dārgākajā mikrorajonā Teikā un vēl arī Zolitūdē. Savukārt vērtējot pēc dzīvokļa lieluma, secināts, ka sērijveida dzīvokļu viena kvadrātmetra vidējā cena vienas istabas dzīvokļiem pakāpās par 0,3%, divu istabu – arī par 0,3%, trīs istabu – par 0,4%, bet četru istabu dzīvokļiem vismazāk – tikai par 0,1%. Visa 2025. gada laikā jūtamākā cenu kāpuma tendence bija divu istabu dzīvokļiem,» skaidrots kompānijas Arco Real Estate sagatavotajā tirgus pārskatā.
Savukārt pēc kompānijas Latio datiem, 2026. gada janvārī Rīgas mikrorajonos sērijveida mājokļu vidējā cena sasniedza 1100 eiro/m²., kas ir par 7% vairāk nekā 2025. gada janvārī. Tajās sērijveida ēkās, kas atrodas Rīgas centrā, šāgada pirmajā mēnesī vidējā cena bija 1560 eiro/m². (kāpums par 8%).
Sērijveida dzīvokļu piedāvājumam parasti ir tendence samazināties gada nogalēs. Arī 2025. gada decembrī dzīvokļu piedāvājumu skaits Rīgas lielākajos mikrorajonos kritās. Vēl niecīgāks piedāvājums gan ir bijis kovdpandēmijas laikā –2020. un 2021. gadā.
Apkopojot dzīvokļu piedāvājumu skaitu Rīgas mikrorajonos, ir secināts, ka vislielākais tas 2025. gada decembrī bija Āgenskalnā, savukārt vismazākais – Bolderājā.
Piedāvājumu skaits decembrī būtiski kritās Bolderājā, bet nedaudz pieauga Iļģuciemā un Imantā, norāda Arco Real Estate.
Izvēlas racionāli
Situāciju mājokļu tirgū šoziem raksturo tas, ka «pārdevēju gaidas neatbilst pircēju iespējām, respektīvi, aptuveni 17% pārdevēju, viņu vidū arī jauno projektu attīstītāji, mājokļus mēģina pārdot par neadekvāti augstu cenu. Vidējā cena sludinājumos dzīvoklim jaunbūvē sasniedz nepilnus 3200 eiro kvadrātmetrā. Līdz ar to tirgū ir izveidojusies paradoksāla situācija – lielu daļu piedāvājuma Rīgā veido dzīvokļi jaunbūvēs pirmreizējā tirgū, taču darījumu īpatsvars šajā segmentā būtiski atpaliek no piedāvājuma», mudina ņemt vērā K. Ijevleva.
Jāatgādina, ka vidējā cena sērijveida dzīvoklim var būt trīs un pat četras reizes zemāka nekā dzīvoklim jaunajā projektā.
Latio pārstāvji ir novērojuši, ka potenciālie pircēji, izvēloties mājokli, vairs nepērk jebkuru dzīvokli tikai tāpēc, ka tas atrodas jaunajā projektā, bet gan meklē dažādos aspektos racionālāko risinājumu. Turklāt pat tad, ja cilvēki finansiāli var atļauties nopirkt mājokli, viņi nereti uzskata par pārāk augstu to cenu, ko prasa pārdevēji, un ar darījuma veikšanu vilcinās.
«Mēs daudz runājam par kritisko domāšanu, par to, cik viegli vai grūti cilvēks spēj atšķirt nepatiesus faktus un pārspīlējumus. Citās jomās kritiskās domāšanas tiešām pietrūkst, bet, pērkot mājokli, iedzīvotāju racionalitāte darbojas uz visiem 100%. Iepriekš novērotā pircēju piesardzība tagad ir pāraugusi centienos nepakļauties pārdevēju spiedienam. Pircēji cenšas rūpīgi izvērtēt īpašuma vērtību, izmaksas ilgtermiņā un finansiālo slogu arī tad, ja varētu atļauties iegādāties mājokli jaunajā projektā,» skaidro K. Ijevleva.
Šāgada janvārī, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu, bija nepieciešamas vidēji 48 dienas (2025. gada decembrī – 47 dienas, jūnijā – 56 dienas). 20% mājokļu tika pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (pērn decembrī –19%, jūnijā – 15%). To ir secinājis uzņēmums Latio.
Diena jau vēstīja, ka nekustamo īpašumu nozares kompānijas Arco Real Estate pārstāvis Rūdolfs Kulbergs ir skaidrojis, ka patlaban mājokļu tirgus «nav ne pircēju virzīts tirgus, ne tāds tirgus, kurā noteikumus diktē pārdevēji, drīzāk tas ir precīzas stratēģijas veidots tirgus. Pircēji vairs nesteidzas veikt mājokļa iegādes darījumu, bet apskata vairākus līdzīgus dzīvokļus vienā rajonā un salīdzina ne tikai cenas, bet arī nekustamā īpašuma stāvokli, uzturēšanas izmaksas un kopējo izjūtu».
Vērtē arī vidi
Pēdējo piecu gadu laikā dzīvokli jaunajā projektā, kas būvēts pēc 2009. gada, ir iegādājušies 7% Rīgas un Pierīgas iedzīvotāju. To atklāj pētījums, kuru veica pētījumu kompānija Kantar pēc nekustamā īpašuma attīstītāja Kaamos ierosinājuma.
68% mājokļu pircēju dzīvokli jaunajā projektā iegādājušies tieši Rīgā. Populāras Rīgas apkaimes ir Purvciems, Pļavnieki, Āgenskalns, Teika, kā arī Latgales priekšpilsēta. Iecienīts ir arī mūsu galvaspilsētas centrs.
Tieši pēdējā laikā ir būtiski pieaugusi Jūrmalas pievilcība mājokļu pircēju skatījumā. 2025. gadā mājokli jaunā ēkā Jūrmalā ir iegādājušies 12% aptaujāto. Mājokļu pircēju iecienīta izvēle ir arī divi Pierīgas novadi – Ropažu novads un Mārupes novads, kuros dzīvokli jaunajā projektā iegādājušies kopumā ap 20% respondentu.
Raugoties no pircēju skatpunkta, svarīgākie faktori, izvēloties mājokli jaunajā projektā, ir pieņemama cena un augsta kvalitāte gan dzīvoklim, gan visai mājai. Svarīga ir arī loģiski saprotama, pamatota cenas un kvalitātes atbilstība, ēkas energoefektivitāte, kā arī sakārtota vide ap māju. Pircēji vērtē arī mājokļu projekta attīstītāja reputāciju un to, vai attīstītāja komunikācija ir pietiekami atklāta un precīza, bez centieniem pārspīlēt mājokļa pozitīvās iezīmes un noklusēt visas pārējās.
«Izvēloties mājokli jaunā daudzdzīvokļu ēkā, līdztekus kvalitātei un energoefektivitātei pircējiem arvien svarīgāka kļūst arī zaļa, sakārtota apkārtējā vide. Šāda vide ir būtisks priekšnoteikums augstai dzīves kvalitātei pilsētā, un tā ietekmē dzīvokļa vērtību ilgtermiņā,» uzskata kompānijas Kaamos Real Estate valdes priekšsēdētājs Guntars Cauna.
Izvērtējot jauno dzīvokli, kas iegādāts pēdējo piecu gadu laikā, daudzi pircēji ir apmierināti ar zaļo, sakārtoto vidi, ērto mājas atrašanās vietu, kā arī ar to, ka dzīvoklim ir terase vai balkons. Savukārt vislielākā neapmierinātība izteikta par dažādām būvniecības niansēm, kā arī par to, ka jaunajā ēkā nav tik laba skaņu izolācija, kā iedzīvotāji vēlētos. Jaunajā mājvietā iedzīvotājiem visvairāk pietrūkst lielākas dzīvojamās platības vai papildu istabas, ir konstatēts Kaamos un Kantar organizētajā aptaujā.
Var arī īrēt
Ja nav finansiālo iespēju mājokļa iegādei vai arī ir tādi iemesli, kuru dēļ pēc neilga laika atkal būs jāmaina dzīvesvieta, var pievērst uzmanību mājokļu īres tirgum.
Pēdējos gados dažādās aptaujās ir secināts, ka mājokļa īrēšana ir aktuāla jauniešiem vecumā no 18–19 gadiem līdz 24–25 gadiem. Tad daudzi jaunieši pēc vidējās izglītības iegūšanas sāk studijas vai darba gaitas un meklē sev pirmo, patstāvīgo dzīvesvietu. Vēlāk dzīves gaitā cilvēki mājokļus mēdz īrēt tādā situācijā, kad notikušas būtiskas pārmaiņas un ir ātri nepieciešama jauna dzīvesvieta.
Šādas pārmaiņas var būt privāta rakstura, piemēram, kopdzīves sākšana, un mājoklis tiek īrēts, kamēr vēl nav vienošanās par kopīga mājokļa iegādi, vai tieši pretēji – laulības šķiršana, pēc kuras viens no laulātajiem vai arī abi īrē sev jaunu dzīvesvietu. Pārmaiņas var būt arī profesionāla rakstura, piemēram, darba piedāvājums citā Latvijas reģionā.
Ir dzirdēta arī tāda motivācija mājokļa īrēšanai, ka īrējot ir iespējams ātri atstāt esošo dzīvesvietu, ja neapmierina ēkas kvalitāte, mājokļa iekārtojums, apkārtējā vide vai kaimiņu paradumi, un atrast sev labāku dzīvesvietu.
Jāpiebilst arī, ka gan Rīgā, gan Latvijas reģionos ir dzirdēts par tādu variantu, kad mājokli īrnieki par zemu īres maksu īrē no draugiem vai radiem, kuri paši dzīvo citā valstī.
Īrēt mājokli mēdz arī tie cilvēki, kuriem nav iespēju mājokli iegādāties finansiālu apsvērumu dēļ, visbiežāk nav naudas pirmajai iemaksai par īpašumu.
Diena, ielūkojoties mājokļu īres sludinājumos, secināja, ka Rīgā piedāvājums ir ļoti plašs, vien jārēķinās, ka cenas nav īpaši zemas. Piemēram, divistabu dzīvokli sērijveida ēkā Ķengaragā var noīrēt aptuveni par 400–500 eiro mēnesī, vienistabas dzīvokli – par 200–300 eiro, trīsistabu – par 600–700 eiro. Līdzīgs īres cenu līmenis ir arī citās Rīgas apkaimēs. Savukārt Rīgas centrā vērojami lieli cenu kontrasti atkarībā no ēkas kvalitātes, konkrētā kvartāla, kā arī no dzīvokļa iekārtojuma un platības.
Latvijas galvaspilsētā šāgada janvārī īrei bija pieejami aptuveni 2250 dzīvokļu, vēsta kompānija Latio.
ES statistikas biroja Eurostat apkoptie dati rāda, ka Latvijā 83,7% mājsaimniecību dzīvo pašu īpašumā esošā mājoklī, attiecīgi 16,3% mājsaimniecību dzīvesvietu īrē. Lietuvā vēl vairāk – 87,4% – mājsaimniecību dzīvo pašu īpašumā esošā mājoklī un attiecīgi 12,6% mājokli īrē. Igaunijā 79,3% mājsaimniecību mājoklis ir pašu īpašumā un attiecīgi 20,7% to īrē.
Te jāpaskaidro, ka jēdziens «mājsaimniecība» statistikas izpratnē ir viens vai vairāki cilvēki, kas dzīvo vienā mājoklī un kopīgi apmaksā saimnieciskos izdevumus. Piemēram, divas māsas veido kopīgu mājsaimniecību tad, ja dzīvo un kopīgi saimnieko dzimtas mājā, bet ne tad, ja katra no māsām dzīvo un saimnieko citā mājoklī. Mājsaimniecību var veidot arī viena persona.
Vidēji ES 68,4% mājsaimniecību dzīvo pašu īpašumā esošā mājoklī, bet attiecīgi 31,6% – īrētos mājokļos. ES dalībvalstu vidū augstākais pašu īpašumā dzīvojošo mājsaimniecību īpatsvars ir Rumānijā (94,3%), Slovākijā (93,1%), Ungārijā (91,6%) un Horvātijā (91%). Savukārt dzīvesvietas īrēšana ļoti izplatīta ir Vācijā, kur mājsaimniecību īpašnieku ir pat mazāk nekā to mājsaimniecību, kuras mājokli īrē (attiecīgi 47,2% īpašnieku un 52,8% īrnieku). Te jāpaskaidro, ka Vācijā ir gan plašs īrēšanai paredzētu mājokļu piedāvājums, gan attīstīts īres tirgus regulējums, gan arī vēsturiski izveidojušās mājokļa īrēšanas tradīcijas. Līdz ar to mājokļa īrēšana automātiski nenorāda uz to, ka cilvēki nevarētu atļauties iegādāties mājokli īpašumā. Vācijā īrnieku vidū var būt arī ļoti turīgas personas, kuras apzināti izvēlējušās mājokļa īrēšanas, nevis iegādes modeli. Samērā liela sabiedrības daļa īrētos mājokļos dzīvo arī Austrijā (54,5% īpašnieku un 45,5% īrnieku) un Dānijā (attiecīgi 60,9% īpašnieku un 39,1% īrnieku), informē Eurostat.
Jaunie projekti
Pēdējo piecu gadu laikā pircēji mājokli jaunajā projektā iegādājās
● lai paši tajā dzīvotu: 63%
● savam bērnam (bērniem): 14%
● citam tuviniekam: 6%
●kā investīciju izīrēšanai: 12%
● cits iemesls: 2%
● nebija konkrētas motivācijas: 3%
Iegādātā mājokļa plusi
● zaļa, sakārtota vide
● ērta mājas atrašanās vieta
● ir terase vai balkons
Iegādātā mājokļa mīnusi
● vāja skaņu izolācija
● nepietiekama platība/pārāk maz istabu
● dažādas būvniecības īpatnības
Avots: kompāniju Kaamos un Kantar pētījums
Sērijveida mājas
Dzīvokļu vidējās cenas sērijveida mājās 2025. gada decembrī
● Rīgā: 887 eiro kvadrātmetrā (m²)
● Rīgas apkaimēs augstākā cena bija Teikā (1088 m²), zemākā – Bolderājā (679 m²)
● Jelgavā: 766 eiro m²
● Ogrē: 884 eiro m²
● Salaspilī: 849 eiro m²
● Kauguros: 827 eiro m² Atbilstoši mājas sērijai Rīgā
● visdārgākie dzīvokļi ir 119. un 104. sērijas mājās (divistabu dzīvoklis pieņemamā kvalitātē maksā 54 000–56 000 eiro)
● vislētākie dzīvokļi ir lietuviešu projekta mājās (divistabu dzīvokli pieņemamā kvalitātē var meklēt par 31 000–44 000 eiro) un Hruščova laika mājās (divistabu dzīvoklis dzīvošanai piemērotā kvalitātē maksā ap 30 000–45 000 eiro)
Avots: uzņēmums Arco Real Estate